租房 房东单方毁约，我该怎么办？

　　讲的要点很清晰，很欣赏你的表达能力，具体分析如下：

　　1.房东夫人签的合同是否有效
　　严格来说合同是无效的，因为房屋属于夫妻共同财产则处分需要共有人也就是夫妻双方共同同意的情况下才是有权处分，否则就是无权处分并且在夫妻任意一方的否认下合同会最终无效
　　但是，就本案而言如果你能证明房东当时是同意的话那么就视为夫妻双方都同意处分，从而合同就是有效的

　　2.我时候有权索赔
　　你当然有权索赔，不管合同是否有效都不影响你索赔
　　如果是合同有效，那么房东一方是违约，依法你可以要求房东继续履行合同或者赔偿损失。依据是合同法107条
　　如果是合同无效，那么房东一方是缔约过失，依法你可以要求房东赔偿损失。依据是合同法42条

　　3.赔偿应是什么标准，是按照中介说的么
　　中介说的如果对方同意那自然好，但是法律规定的和中介的有所出入
　　如果是违约责任，那么房东要么继续履行合同要么就赔偿损失，损失包括已付租金的利息和你重新找房子的损失
　　如果是缔约过失，那么房东只会赔偿损失，损失同上但是还要加上为了订立合同而付出的费用，这些费用是项目而已如果你有损失就索赔没损失就不能索赔
　　不管是违约还是缔约过失，已付租金都必须退还，当然定金肯定也是双倍返还的，依据是合同法115条
　　至于赔房租N个月的条件法律没有规定，如果房东愿意赔的话你当然要收下，不要客气

　　4.我多久能解决这个事情
　　看你的决心了和对方的诚意了，最快就是协商解决，协商成功的话立马搞定
　　但是协商不下需要诉讼的话，能用简易程序的话最长3个月判决，普通程序的话最长在6个月内判决

　　5.如果房东不同意赔偿，我应当采用什么办法解决这个事情，需要什么手续和证明
　　不愿意的话就只能诉讼了，这个是最确定最有效的途径，不足就是时间长了点
　　手续的话就是在合同订立地的法院起诉，预交诉讼费并等法院开庭传票，然后就是开庭审理、判决了
　　证据方面最重要的当然是租赁合同，其次还有中介的证明，如果交了定金的话还应当有定金收据、合同或者相关条款等

　　6.多久可以解决
　　诉讼的解决时间上面已经说过，简易程序3个月普通程序6个月以内

　　就本案而言，如果你想继续租住的话最好能证明房东当时是知道并同意合同签订从而证明房东是违约，这样依法就能要求继续履行合同。如果不能证明则合同无效而只能追究缔约过失责任，违约和缔约过失在赔偿方面差别不大只是缔约过失不能要求继续履行罢了。建议你联合中介，能和房东协商解决就先协商，协商不下再考虑诉讼解决
　　希望对你有帮助吧，祝愿早日维权成功！

一、有效。二、有索赔权。三、双倍要求返定金或按合理损失赔（比如一周住旅舍费用，只能造其一索赔,其他索赔方式 法律依据。三、协商成功马上能解决。如果诉讼起码三个月。四、房东不同意赔，可向法院起诉，提供合同及对方违约证明。五、诉讼时间最短也要几个月。六、补充：不要认为中介是与你一伙的！中介收取费用，有义务推荐满意住房。现在其提供的房源有问题，应当承担违约责任。你可以找中介或房东赔偿！

1、无效。
2、无效的基础上是无法追纠赔偿的
3、尽快了结。无意义

房东毁约怎么办？如果租房协议已约定，房东可以提前两个月通知承租人解除租房协议的话，房东按照协议的约定提前两个月通知并解除合同的，不构成违约；如果房东在租房协议期满前，未按照合同的约定提前两个月通知你解除合同的，房东应当按照合同的约定向你支付违约金；如果你是租房协议期满前，知道房东有解除合同的意思表示，但如果房东并没有实施解除合同的行为，而是在合同期满后自动解除的，房东不应当向你支付违约金。

【房东毁约案例一】

我与房东签了三年租约。租期从2003年5月18日到2006年5月17日。上月底，房东突然要求我一个月后搬出，以便其卖房，并答应将剩余的房租退还我。在这段时间内，不少中介公司还带人来看房子。请问，我与房东签署的租赁合同转移到下一个新房东后，同样具有法律效力吗？房东要卖房子，我是否必须搬出去？同时，这份租赁合同中明确一条：合同经双方代表签字或盖章即生效，合同生效后，双方均须严格履行，一方违约，另一方有权要求对方履约并追究违约责任。对此，我是否可以追索违约金？

分析：房屋租赁期间，房东可以将出租房屋进行转让。但在房屋转让过程中，租客享有两项重要的权利，一项是优先购买权，《合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”另一项是继续承租权，《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”也就是说，除租赁合同中另有约定外，房东将出租房屋转让的同时，附在其上的租赁合同也将一并转让，且租赁条件不发生变化。这是法定的转让，房子的买家是无权拒绝或变更的，只能按租赁合同约定继续履行。

至于支付违约金，是承担违约责任的一种形式，但前提是在合同中约定有明确的违约金条款，包括支付的条件、金额的计算等。如果合同中没有此项约定，则无从要求违约方支付违约金，但可以要求违约方赔偿因其违约而造成的损失。

本案中，租客可以提出行使优先购买权；也可以继续承租该出租房屋直至租赁期满；或者要求房东承担违约责任赔偿由此造成的损失，包括另行租赁同类房屋而增加的费用、搬家的费用、其他增加的费用及造成的损失等。

【房东毁约案例二】

案例：我有一套公寓，原准备出租，与中介和乙方签订了租房定金协议，收了6500元定金。现在我又不想出租了，自己住。协议中写到：约定2011年11月30日前正式签约，甲方在收取定金后，并在约定期限内不得将该房屋租给其他人，或者借故提高房价，致使本协议无法履行，否则以双倍的定金反还给乙方。我现在不想出租了，是否需要赔他6500元，可有方法减少损失。

分析：是的。这是一个订约定金合同，从对方交付6500元定金给你时已经生效，对你们双方具有约束力。你可以违约，但是要以牺牲6500元为代价来违约，即退还6500元，再向其支付6500元，也即双倍返还定金。法律依据是，《中华人民共和国担保法》第八十九条：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”至于是否有方法减少损失，要看你们的定金合同中有没有约定租赁期限和租金，如果没有，就没有办法；如果有，定金的约定数额不得超过租赁期限内总租金的20％。比如，约定租3个月，每月租金是2000元，总租赁期限内租金为6000元，约定的定金数额只能是20％×6000=1200元，如约定6500元定金，就只有1200元具有定金效力，其余5300元无定金效力，你若违约，你应当返还6500元，再赔1200元即可，即双倍返还的部分是1200元，不是6500元。依据是《中华人民共和国担保法》第九十一条：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”

（以上回答发布于2015-12-17，当前相关购房政策请以实际为准）

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