开发商土地 抵押 是合法的。开发商土地证被抵押不影响 办理房产证 的，但是 土地使用权 证是需要开发商将土地抵押的 欠款 还清，撤销抵押后，才可以办理的。在开发商未撤销土地证抵押的， 购房 业主是办理不出土地使用权证的。 《房地产管理法》 第三十二条房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。 《房地产管理法》 第四十八条依法取得的 房屋所有权 连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定 抵押权 。 以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。 房地产管理法第四十九条|房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
《中华人民共和国民法典》
第四百零六条
抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。
抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
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