拆迁安置房的购买权能否转让

• 拆迁安置房的购买权是无法对外转让的，但是在家庭内部的拆迁受益人中可以互相调剂，然后经动迁组同意，写入电子合同报备。

一、拆迁安置房能买卖吗

    拆迁安置房一般需五年才能进行上市交易。

    房屋能不能上市交易，简单的可以根据土地性质判断，集体土地，是归集体所有，乡镇多半是这样的土地性质。

    如果是国有土地，即可办理到房产证，就可以上市交易，有些是永远拿不到房产证的，比如集体土地，除非他进行土地性质变更。有些是拿到了短时间内不能交易的，比如一些拆迁安置房。

    国家在这方面都是有相关规定的。

    房产一般有两证，房产证和土地证，房产证简单的说就是表示这房子归你所有，如果建筑物没了，你想再在原土地上兴建，必须经相关部门批准。

    土地证表示此土地归你所有，无论建筑物是否存在，别人是无权在你的地盘建东西的，这就是侵犯你的权益。

二、拆迁拿安置房注意事项

    安置房是否能取得房产证不能一概而论，这需要看其拥有的产权是否是全产权，以及拆迁协议上的相关规定。首先，弄清安置房的性质对于房产证办理是至关重要的，调查清楚拆迁前的产权性质，如果拆迁前具备产权证，只是拆迁后开发商没有及时办理，如果有拆迁协议书，虽然麻烦，但日后还是可以办理产权证的。安置房的所有权一般归属当地或区域房管部门所有。房产证是需要通过房管部门来办理的，需要按照现行的房屋平均售价的一定比例缴纳费用，然后办理产权证。

    安置房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证，是可以上市交易的，房屋权属证书（房产证）是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行占有、使用受益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。其它任何房产证不具有同等法律效力。不管是什么性质的房屋只有在取得房产证后才可以进行二次交易，没有取得房产证是禁止上市交易的。

因限购等因数，部分购房者转而关注起动迁房，一来价格较低，二来可规避新政，目前为了满足部分动迁房主交易房屋之需要，上海市已将动迁房上市日期由5年将为3年，但部分购房人仍不愿等待3年后买卖，赶在3年内以各种方式购买尚不能上市交易的动迁房，购买权转让，借贷抵押、律师见证等各种方式层出不穷，孰不知这些方式因先天不足，必然会产生诸多问题。以下发生的一例购买权转让纠纷，就是产生了问题。案例介绍: 2005年，于某所在的小区因市政建设被动迁，根据与拆迁公司达成的协议，于某获得位于闵行区的一套安置房的购买权。因其另有房屋居住，便打算将这套安置房的购买权转让，经朋友介绍，于某和杜某达成协议，双方约定于某将安置房的购买权转让给杜某，转让费人民币10万元，由杜某以于某的名义向安置房的开发公司支付房款，待房屋竣工交付使用后再将房屋产权由于某名下过户至杜某名下。合同签订后，杜某按约向于某支付了转让费并以于某的名义向开发公司交付了房款。随着房价的不断走高，于某觉得10万元的转让费太低了，如果自己拿到安置房后再出手转让，得到的收益肯定远远高于这笔转让费。于是于某起诉到法院，以房屋产权未经登记、合同未经拆迁主管部门批准为由，请求法院确认其与杜某签订的协议无效。案例结果：法院认为，于某与杜某签订的有关安置房购买权的转让协议是双方当事人的真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，因此该协议系属有效，双方应当按约履行各自的义务。法院最后依法驳回了于某的诉讼请求。案例评析：本案涉及的是拆迁安置房的问题。所谓拆迁安置房是指因市政规划、房产开发等原因进行拆迁，而提供给被拆迁人居住使用的房屋，是目前常见的拆迁补偿方式之一。随着城市建设的不断发展，各地政府均出台了不少政策法规对拆迁安置的方式、条件和程序作出明文规定，使得拆迁安置房的转让不仅受法律和行政法规的规范，还要受当地拆迁补偿政策的约束，因而与一般商品房交易有一些不同。根据相关法规及政策规定，拆迁安置房可分为两类，一类是因重大市政工程动迁而提供给被拆迁人的配套商品房，另一类是因房产开发拆迁而提供给被拆迁人的安置房，两类安置房的相同点是房屋产权均属于被拆迁人个人所有，不同点在于前者在取得所有权的五年之内不能上市交易（目前上海市已改为三年），而后者则没有转让期限的限制，可以自由上市交易。 由于拆迁安置房的价格远远低于同类商品房的市场价格，不少购房者将目光转向了安置房市场；但是从拆迁安置协议的签订到安置房的竣工交付使用往往持续相当长的时间，在房屋建成前，许多有意转让安置房的被动迁人往往采用转让安置房购买权的方式来获取利益，前述案例中的于某即属典型。那么，安置房的购买权能否转让呢？回答是肯定的。 根据我国《合同法》第52条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。所谓强制性规定是指规定人们必须履行一定行为或禁止人们从事某种行为的规范。因目前并没有任何法律或行政法规禁止人们转让安置房的购买权，因此，于某与杜某签订的合同没有违反法律或行政法规的强制性规定。且合同的内容由双方自愿协商确定，不存在欺诈、胁迫等情形，应当认定合同是双方的真实意思表示。基于上述原因，可以认定双方就安置房购买权转让而订立的合同是有效合同。 于某所主张的因房屋产权未经登记、合同未经拆迁主管部门批准而导致合同无效的观点能否站得住脚呢？笔者认为这一观点不能成立。首先，我国《城市房地产管理法》规定房地产所有权的转让应当办理权属登记，但本案中安置房尚未建成，于某还无法获得房屋所有权并转让，其转让的仅仅是安置房的购买权，即向房产开发公司购买安置房的请求权，这类购买权的转让无需办理也无法办理权属登记。其次，关于拆迁主管部门的批准能否影响合同效力的问题，我国《合同法》司法解释已经给出了明确的规定，除非法律明确规定合同必须经批准后才生效，否则没有办理批准手续不影响合同效力。到目前为止，尚没有任何法律明确规定安置房购买权的转让合同必须经拆迁主管部门批准后才生效，所以，没有拆迁主管部门的批准，双方之间的合同仍然是有效的。 值得注意的是，杜某通过合同获得的是安置房的购买权，在其得到房屋的所有权之前，交易风险比较大，主要表现在：一是杜某以于某的名义向开发公司交付房款，开发公司仍以于某为购房人，所以需先将房屋产权登记至于某名下，再由于某名下过户至杜某名下，两次产权变更登记将产生相当的税费负担，如果合同约定不明，将极易产生纠纷；二是杜某以于某的名义交付房款，一旦于某反悔或不愿将产权过户给杜某，杜某必须举证证明于某仅是名义的购房人。因此，参与这类交易的购房者对以上述及的交易风险应有所防范，不仅需要对合同条款仔细斟酌，而且在交易的过程中要注意收集、保存证据，以备不时之需。相关链接：《中华人民共和国合同法》第52条 有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第9条 依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

你好！购买拆迁安置房屋需谨慎，因为存在不确定的因素太多，建议你可以安排一个购房意向书，待不确定的因素消除时，可以进行交易。